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Monde de la copropriété
27 février 2017

L’esprit fondateur du fonds travaux acquis au lot

Pourquoi le fonds travaux acquis au lot est-il obligatoire depuis le 01er janvier 2017?

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Cet article fait référence au fonds travaux rendu obligatoire par l’article 58 de loi ALUR (24/03/2014).

Qu’est-ce que le fonds travaux acquis au lot ?

Le fonds travaux est une provision pour anticiper le financement sur des travaux prévus ou à prévoir dans les prochaines années au sein de la copropriété.

Il est alimenté par les copropriétaires au travers d’une cotisation annuelle obligatoire qui est au minimum de 5% du montant du budget prévisionnel annuel.

Ces cotisations doivent être versées sans délai sur un compte bancaire séparé et rémunéré ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

Le fonds travaux n’est pas obligatoire pour les copropriétés de moins de 10 lots.

Pourquoi des provisions pour des travaux ?

Il s’agit de faciliter la réalisation de travaux de conservation des immeubles, en anticipant financièrement les gros travaux à venir.

En effet, les difficultés pour financer des travaux sont un frein courant en copropriété au vote de ces travaux. Et, lorsqu’ils sont votés alors que certains copropriétaires ne peuvent pas faire face à ces dépenses, cela peut entraîner des impayés qui peuvent fragiliser l’ensemble de la copropriété.

Grâce au fonds travaux obligatoire, l’effort financier est lissé dans le temps. Les intérêts produits par le compte et acquis au syndicat des copropriétaires viennent réduire l’effort financier à produire. Enfin, le coût du crédit, en cas d’emprunt collectif ou individuel, sera également réduit grâce à cette part d’autofinancement.

Pourquoi rendre obligatoire ces provisions ?

Chaque copropriétaire pourrait préparer une provision pour travaux à son rythme et le placer sur un compte personnel. Il anticiperait ainsi des dépenses d’entretien de l’immeuble.

Cependant, force est de constater que la difficulté à financer des travaux, pourtant nécessaires, est une cause majeure de non vote des travaux en AG. Le report de certains de ces travaux peuvent fragiliser la copropriété et peuvent faire monter la facture finale.

Par exemple, l’étanchéité d’une toiture-terrasse montre des signes de faiblesse. Par manque de moyens, le syndicat des copropriétaires retient un devis pour des réparations partielles (mais coûteuses). Les années qui suivent, les appartements du dernier étage connaissent régulièrement des dégâts des eaux. Les réparations partielles se multiplient, puis, devant l’inefficacité et le coût important de celles-ci, trois ans plus tard, la réfection totale est votée. Résultat : la copropriété aura dépensé sur quatre années le double du premier devis pour une réfection totale de la toiture-terrasse.

En rendant obligatoire le fonds travaux, on rend visibles, et donc programmables, les travaux d’entretien de l’immeuble. En effet, dans l’esprit de la loi ALUR, le fonds travaux est mis en place conjointement avec le diagnostic technique global (DTG) et son plan pluriannuel de travaux. Il est donc là pour préparer le financement des travaux d’entretien nécessaires et programmés dans les 10 ou 20 prochaines années. Une estimation financière de ces travaux est réalisée, ce qui permet de calibrer le montant des cotisations pour couvrir une partie suffisante du coût de ces futurs travaux. De plus, les copropriétaires ont une idée, longtemps en avance, de l’effort financier complémentaire au fonds travaux qu’ils auront à fournir au moment des travaux (si le fonds travaux ne couvre pas 100 % des dépenses). Ils peuvent donc s’y préparer.

Si le fonds travaux est suffisant, la question du « comment financer les travaux » ne sera donc plus un frein au vote des travaux.

Remarque : une autre solution que le plan pluriannuel de travaux s’offrait au législateur mais n’a pas été retenue. Il s’agissait de considérer l’usure normale liée à la vie de tout bâtiment. On considère alors qu’il faudrait provisionner chaque année 2 % de la valeur du bien à la construction pour pouvoir couvrir entièrement les frais liés à l’entretien de l’immeuble sur toute sa durée de vie.

Pourquoi est-il attaché au lot ?

On considère que chacun doit assumer financièrement l’usure de l’immeuble pendant le temps où il en est copropriétaire.

Remarque : le fonds travaux pourra être valorisé lors de la vente.

Comment mettre en place un fonds travaux efficace ?
  • Le fonds travaux doit être proportionnel aux dépenses à prévoir dans les prochaines années. Pour cela, la copropriété doit avoir un plan pluriannuel de travaux cohérent, pertinent et concerté.
  • La copropriété doit être bien gérée et une relation de confiance doit exister entre le syndic et la copropriété.
  • Le fonds travaux doit être mis en place conformément aux dispositions prévues dans la loi.

Pour en savoir plus sur le fonds travaux obligatoire depuis le 01er janvier 2017 : niveau d’épargne, placements, honoraires du syndic, exceptions, etc, rendez-vous sur le site coproprieterre.

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