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Monde de la copropriété

Epargner pour mieux entretenir sa copropriété

Des produits financiers inadaptés ou inexistants

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Pourquoi "épargner" en copropriété?

Une copropriété n'a pas vocation à épargner.

Cependant, pour faire face dans les meilleures conditions aux travaux d'entretien, de réparations (efficaces) et d'amélioration du bâti ou des installations, des fonds dédiés sont un avantage non négligeable.

En effet, les difficultés pour financer des travaux de conservation de l'immeuble sont un frein courant en copropriété au vote de ces travaux. Et, lorsqu’ils sont votés alors que certains copropriétaires ne peuvent pas faire face à ces dépenses, cela peut entraîner des impayés qui peuvent fragiliser l’ensemble de la copropriété.

Le fonds travaux acquis au lot et le plan pluriannuel de travaux

Grâce au fonds travaux obligatoire, l’effort financier est lissé dans le temps. Les intérêts produits par le compte et acquis au syndicat des copropriétaires viennent réduire l’effort financier à produire. Enfin, le coût du crédit, en cas d’emprunt collectif ou individuel, sera également réduit grâce à cette part d’autofinancement.

Il est acquis au lot car chacun doit assumer financièrement l’usure de l’immeuble pendant le temps où il en est copropriétaire.

Le fonds travaux doit être proportionnel aux dépenses à prévoir dans les prochaines années. Pour cela, la copropriété doit avoir un plan pluriannuel de travaux cohérent, pertinent et concerté.

Pour plus d'informations sur le fonds travaux acquis au lot, consultez notre article "l'esprit fondateur du fonds travaux acquis au lot" en cliquant ici.

L'usure normale du batiment

Une autre solution que le plan pluriannuel de travaux s’offrait au législateur mais n’a pas été retenue. Il s’agissait de considérer l’usure normale liée à la vie de tout bâtiment. On considère alors qu’il faudrait provisionner chaque année 2 % de la valeur du bien à la construction pour pouvoir couvrir entièrement les frais liés à l’entretien de l’immeuble sur toute sa durée de vie.

Quels produits financiers pour épargner?

La loi prévoit que les cotisationsdu fonds travaux obligatoire doivent être versées sans délai sur un compte bancaire séparé et rémunéré ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat des copropriétaires.

Quels choix s'offrent alors à la copropriété? Répondent-ils à ses besoins? Soit une épargne sûre, transparente, rémunérée, permettant de financer des travaux sur les paties communes à moyen et long terme?

1. Le livret A

Les copropriétés peuvent bénéficier d'un compte sur Livret A plafonné à 76.500€.

A noter que depuis le 1er avril 2020*, pour les copropriétés de plus de 100 lots à usage de logement, de bureau ou de commerce, ce plafond est passé à 100.000€.

Avantages : la sécurité, la disponibilité, la défiscalisation et l'absence de frais. Les copropriétaires n'ont pas à déclarer les intérêts perçus suite au placement des fonds sur le livret A.

Inconvénients : le taux de rémunération faible (0,5% au 01er février 2020) et un plafond insuffisant pour la plupart des copropriétés. En effet, les plafonds proposés ne permettent pas de faire face à des travaux de rénovation efficaces.

2. Autres produits d'épargne

Les copropriétés peuvent placer leurs fonds :

  • en SICAV monétaires;

Inconvénient majeur : en cette période de taux d'intérêts bas, ils peuvent être moins rémunérateurs que des livrets d’épargne ou des Comptes à Terme, voire présenter un rendement négatif.

  • sur des Comptes à Terme.

Avantage : taux garanti

Inconvénients : la somme doit être versée en un versement unique (ce qui ne correspond pas à la temporalité particulière des appels de fond en copropriété) puis sera bloquée pour une période définie dans le contrat, la fiscalisation et les honoraires de syndic associés. En effet, les intérêts issus des placements doivent faire l'objet d'une déclaration par chaque copropriétaire. Le syndicat des copropriétaires étant fiscalement transparent, cette situation oblige donc les syndics à adresser à chacun les chiffres nécessaires, ceci moyennant honoraires...

Enfin, certaines banques proposent des solutions dédiées aux copropriétés.

3. Le projet du plan épargne copropriété

Ce projet est proposé par l'ARC** pour remédier aux insuffisances des produits financiers actuels.

L'ARC propose que ce plan, ouvert au minimum 4 ans avant déblocage, soit exonéré d’impôts, et donne droit à une prime à la sortie. Il propose également qu'il soit plafonné à 10 000 euros par lot principal.

Avantages : la sécurité, la défiscalisation, un plafond réaliste, la possiblité de souscrire des emprunts simplifiés à taux modérés, la prime de sortie, la transparence.

Espérons que ce projet, proposé au Premier Ministre, voit le jour et permettre ainsi aux copropriétés de disposer d'un outil d'épargne adapté à leurs situations, afin de se rénover et de faire face aux travaux d'entretien sereinement.

* Décret N°2020-93 du 05 février 2020

** ARC : Association des Responsables de Copropriété